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“金融活水”奔涌！山西聚力打造金融生态高地，中信证券这场策略会信息量很大 中信证券基础设施与现代服务产业首席分析师陈聪就泛 REITs 市场的运行和底层资产发表主旨演讲。他指出，中国REITs市场总规模已突破2000亿元，跃居全球第三，底层资产形成“经营权类”（如高速路）与“产权类”（如保租房）双轨格局。市场呈现三大特征：流动性较低（买方多为持有型长线资金）、波动性介于股债之间（年化回报达4%-5%），以及政策驱动溢价率提升（发行价较评估值最高溢价30%）。核心资产类别中，保租房REITs估值领跑（分派率约2.8%），受益于租金价差安全垫（低于市价20%-40%）及稀缺性；消费基础设施REITs（购物中心、奥莱）展现强韧先发优势；物流仓储面临供给压力仍大，但关联方定制仓收入稳定；能源基础设施比较看好水电和海风。陈聪强调，无风险利率下行助推REITs配置价值，保险等长线资金持续增配。中国底层不动产规模对标美国増长空间颇大。建议投资者聚焦“大公司小平台”项目，把握消费、保租房等领域机会。
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